Pondělí, 25. května 2020

Předzahrádky a převod pozemků

27.05.2004

V poslední době se v praxi Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM) objevují dotazy, zda při převodu pozemků podle § 60a odst. 5 zákona o majetku státu je možné tzv. "předzahrádky" převádět pouze vlastníkům bytových jednotek v přízemí, které je fakticky "výlučně" užívají.




Základními právními předpisy, které upravují podmínky převodu pozemků ve smyslu zmíněných dotazů jsou (i) zákon č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "zákon o majetku státu"(1)) a (ii) zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů (dále jen "zákon o vlastnictví bytů")(2).



Podle ustanovení § 60a odst. 5 zákona o majetku státu jsou příslušné organizační složky státu povinny převést spoluvlastnický podíl k pozemku tvořícímu jeden funkční celek s domem s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů na příslušné oprávněné osoby, a to v rozsahu odpovídajícím spoluvlastnickému podílu na společných částech domu podle § 8 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů. Podle ustanovení § 30 zákona o vlastnictví bytů je s vlastnickým právem k jednotce nerozlučně spjato spoluvlastnictví společných částí domu a spoluvlastnictví nebo jiné právo k pozemku.



Ustanovení § 60a odst. 5 zákona o majetku státu je založeno na principu bezúplatného převodu (smlouvou, tj. dohodou smluvních stran) pozemku ve prospěch oprávněné osoby. Toto ustanovení svou legislativní konstrukcí zakládá právní nárok oprávněných osob na převod pozemků v případě, že je budova bytového domu již rozdělena na jednotky podle zákona o vlastnictví bytů. Při aplikaci tohoto ustanovení by se pak mělo zřejmě především vycházet z funkce a účelu daného pozemku.



Pokud jde o pozemek, zákon o majetku státu v ustanovení § 60a odst. 5 stanoví, že pozemek musí s výše uvedeným bytovým domem tvořit funkční celek.



Pro zodpovězení dotazu je tudíž nezbytné zabývat se otázkou, jak pojem funkční celek vykládat. Pojem funkční celek se objevuje i v dalších právních předpisech, např. v zákoně č. 172/1991 Sb., o přechodu některých věcí z majetku ČR do vlastnictví obcí, ve znění pozdějších předpisů. Zde je v ustanovení § 3 odst. 1 uvedeno, že do vlastnictví obcí přecházejí obytné domy a pozemky, tvořící s nimi jeden funkční celek. K pojmu jeden funkční celek pozemku se stavbou se vyjádřil i Nejvyšší soud ČR (z odůvodnění NS k 2 Cdon 1026/96 z 19. 12. 1997): Pojmem uvedeným v ustanovení § 3 odst. 3 zákona č. 172/1991 Sb. "pozemky tvořící s nimi (s objekty komplexní bytové výstavby rozestavěnými k 31. prosinci 1992) jeden funkční celek" je třeba rozumět stavební pozemek, resp. pozemek zastavěný stavbou, o níž se jedná, a dále přilehlé pozemky, jež tvoří s tímto pozemkem souvislý celek bez přerušení.



Předchozí aplikační praxe vycházela z toho, že se jednalo o přilehlé pozemky, které tvořily se zastavěným pozemkem souvislý celek bez přerušení. Jednalo se přitom zejména o pozemky, na kterých se nacházely venkovní úpravy, které sloužily k provozu domu, zejména přístupové cesty, včetně cest ke garážím a vedlejším stavbám, místo na umístění odpadu, sušáky prádla, altány, klepadla, oplocení, garážová stání, technické přípojky apod.


V praxi většinou šlo o případy pozemků evidovaných v katastru nemovitostí jako ostatní plocha. Takovéto venkovní úpravy se často nacházely na pozemcích, které byly daleko větší než odpovídalo ploše zastavěné těmito úpravami, a tedy užívané se stavbou. Byly i případy, kdy jeden pozemek v tomto směru často tvořil jeden funkční celek s několika stavbami (bytovými domy).



Z těchto důvodů vznikaly a v praxi také nadále vznikají, spory, zda další pozemek buď převést, či nepřevést vůbec, nebo převést jen část, a to buď reálnou (tedy pozemek rozdělit geometrickým plánem), nebo ideální (stanovit spoluvlastnický podíl na pozemku pro vlastníky stavby).



V praxi se jedná především o pozemek zastavěný bytovým domem (stavební parcelu). V tomto případě bude postup vcelku jasný. Složitější bude ovšem situace u pozemků dalších, které zastavěny bytovým domem nejsou, ale přesto tvoří s tímto domem, podobně jako zastavěný pozemek, právě jeden funkční celek.



V některých případech však situace může být ještě v praxi složitější tím, že se může jednat také o pozemek nebo pozemky, které tvoří s domem jeden funkční celek, přičemž část pozemku (některé pozemky) tvoří současně tzv. předzahrádky jen k některým bytům či nebytovým prostorům, a proto jsou užívány fakticky, často pouze výlučně, jen vlastníky těchto bytů či nebytových prostorů. Pro takovéto (či obdobné) případy zásadně platí, že bezúplatný převod podle § 60a zákona o majetku státu lze uskutečnit výlučně k ideálním spoluvlastnickým podílům tvořícím jeden funkční celek s domem jako takovým.


Převod vlastnictví jiného pozemku (resp. reálně oddělené části pozemku) by nebyl v takových případech vyloučen, avšak patrně pouze po předchozí dohodě se všemi stávajícími vlastníky jednotek, kteří mají právo na převod odpovídajícího spoluvlastnického podílu k pozemku (k pozemkům), který tvoří jeden funkční celek (tedy i s těmi, kteří kromě tohoto podílu mají zájem na získání dalšího pozemku, resp. jeho části). Uzavření takovéto dohody lze chápat i jako preventivní působení proti jakýmkoli budoucím eventuálním pochybnostem a případným sporům v této věci. Pokud by však vznikl spor (neboť pojem "pozemek tvořící se stavbou jeden funkční celek" není v právním řádu legálně definován), připadalo by v úvahu zřejmě řešení soudní cestou.


Na základě takové dohody o vymezení rozsahu pozemků tvořících jeden funkční celek by mohlo být provedeno oddělení příslušné plochy pozemku, který by pak byl konkrétním zájemcům samostatně převeden, avšak již podle obecných podmínek převodu vlastnictví majetku státu (§ 22 zákona o majetku státu).



Zákon o majetku státu nevylučuje ani případ, kdy by bylo lze převést do vlastnictví zájemců další pozemek (části pozemku), které již netvoří funkční celek, ale opět pouze za obecných podmínek zákona o majetku státu.




Poznámky:

(1) Viz. např. Plíva, S.: Hospodaření s majetkem státu, C.H.BECK,

1. vydání, Praha, 2001

(2) Viz. např. Fiala, J. a kol.: Zákon o vlastnictví bytů, C.H.BECK,

2. vydání, Praha 2002




Autor je právním zástupcem Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových, územní pracoviště v hl. městě Praze